Стоит ли покупать готовую клинику? Особенности и риски покупки бизнеса

В этой статье мы решили затронуть тему покупки готовой стоматологической клиники. На первый взгляд, если действующая клиника имеет разрешительные документы, это является гарантией соответствия объекта всем нормам. Но, к сожалению, это не так. При проведении экспертных оценок редко встречаются варианты с работой согласно установленным нормам и правилам.

Понятно, что на момент открытия клиника проходит определенный набор проверок. Но с каждым годом этот набор требований расширяется, нормы ужесточаются. То, что было допустимо и не вызывало вопросов вчера, сегодня становится предметом обсуждения и фиксации нарушения.

Мы хотим помочь вам оценить реальную ситуацию и не потратить деньги на проблемную клинику.

Проверка документов

Любая проверка начинается с аудита документов. Рекомендуем вам привлечь к этому процессу специалистов – юриста, проектную организацию, эксперта по финансам.

1. Правоустанавливающие и финансовые отчетные документы:

• на помещение (договор аренды или право собственности);
• учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ;
• лицензия на медицинскую деятельность;
• бухгалтерские отчеты и справка об отсутствии задолженностей.

Для сбора первичной информации об организации можно воспользоваться ресурсом Rusprofile и сайтом ФНС.

2. Наличие санитарно-гигиенических заключений, узаконенной перепланировки (планы и паспорт БТИ, решение комиссии жилищной инспекции).

3. Состав и содержание проектной документации на перепланировку и переустройство, в том числе отметки надзорных служб о согласовании.

4. Состав и содержание исполнительной эксплуатационной документации, протоколы испытаний инженерных систем, паспорта.

5. Договоры и акты на обслуживание медицинской техники, системы вентиляции, системы противопожарной безопасности, вывоз мусора и т.д.

6. Регистрационные удостоверения и договоры на приобретение медицинского оборудования.

7. Состояние, комплектность и работоспособность оборудования и мебели. Проверку рекомендуем проводить при участии сервисного инженера.

8. Осмотр помещений.

Особенности перепланировки и переустройства

Во многих клиниках, открытых в жилых зданиях, отсутствуют разрешительные документы от жилищной инспекции на переустройство и перепланировку – на планах БТИ перепланировка отображена в красных линиях (т.к. она не узаконена) или отсутствует. За незаконную перепланировку в жилых домах предусмотрен штраф с выдачей предписания об узаконивании или приведении к исходному состоянию.

Узаконивание перепланировки и переустройства – процесс трудоемкий, требует подготовки соответствующего комплекта документов и прохождения процедур. И это при условии, что перепланировка и переустройство не затронули безопасность здания и не нарушили условия его эксплуатации.

С точки зрения законодательства к перепланировке относят изменения в расположении и конфигурации помещения, в том числе демонтаж, возведение перегородок, перенос и изменение границ санузлов. К переустройству относят работы по замене, переносу и установке дополнительного инженерного и технологического оборудования с увеличением энерго-, водопотребления и с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей.

Это означает, что на ремонт любой стоматологической клиники, где каждый кабинет имеет новые подводки сантехнических сетей, потребуется разрешение на переустройство и перепланировку. Для помещений в нежилых зданиях подобные изменения нужно согласовать с управляющей компанией.

Распространенные нарушения в проекте

Приведем пример наиболее частых проектных недочетов, которые служат маркерами неудачной для покупателя сделки.

Проект вентиляции:

• в кабинете отсутствует вытяжка из нижней зоны – нарушение СанПиН 2.6.1.1192-02, пункт 3.28;
• в туалете вытяжка объединена с общеобменной – нарушение СанПиН 2.1.3.2630-10;
• отсутствует приток в помещении стерилизационной;
• занижены кратности воздухообмена в стоматологических кабинетах (воздух должен подаваться из расчета 60 куб. м на человека).

Дизайн-проект:

• отсутствует информация о закладных для усиления возведенных перегородок в местах возможного навешивания оборудования, полок мебели, специальных рентгенозащитных дверей;
• содержит отступления от требований нормативов по объемно-планировочным решениям: двери помещений открываются в коридор, перекрывая его (СП 1.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы с Изменением N 1).

Проект электрооборудования:

• деление на силовые группы (автоматы защиты) выполнено без учета мощности подключаемого оборудования, а в стерилизационной все розетки в одной силовой группе;
• отсутствуют решения по системе дополнительного уравнивания потенциалов;
• нет спецификации оборудования и материалов.

Проект водопровода и канализации:

• выполнено канализирование с использованием напорных насосов, что не соответствует проектным решениям, так как в проекте оно осуществляется самотеком – трассировка отличается от проектной;
• места расположения и количество санитарно-технического оборудования отличаются от проектных решений.

По результатам выполнения строительно-монтажных работ и мероприятий по пуску, наладке и вводу систем готовится комплект исполнительной документации со следующей информацией:

• расположение скрытых коммуникаций;
• закладные конструкции для усиления;
• соответствие проектным решением, отступления;
• сертификаты на использованные материалы;
• журналы производства работ;
• протоколы испытаний;
• паспорта от заводов-изготовителей;
• акты скрытых работ (гидроизоляция, рентгенозащитная отделка).

Если основатель клиники не может предоставить такие документы, возникнут проблемы при дальнейшей эксплуатации.

Примеры видимых ошибок

Многие проблемы можно обнаружить с первого взгляда, еще до детального аудита приобретаемой клиники. Часто встречаются следующие проблемы:

• отсутствие вытяжки с нижней зоны рентгено-стоматологического кабинета;
• двери открываются в узкий коридор и перегораживают путь к эвакуации;
• установлены радиаторы бытового назначения, а должны быть в гигиеническом исполнении – удобные для санитарной обработки;
• розетки в стерилизационной расположены ниже уровня столешницы, поэтому оборудование подключено через удлинители;
• отсутствует подача воздуха в стерилизационную, что мешает подключению приборов очистки и смазки наконечников;
• нет навесных полок в кабинетах (если на этапе монтажа перегородок не было выполнено усиление, навешивание полок не допускается);
• нет информации, где размещен сервер и как организована локальная сеть;
• отсутствует гардероб для верхней одежды персонала;
• не предусмотрена система резервного горячего водоснабжения.

Наше резюме

Мы считаем, что лучше сделать клинику с нуля под собственные задачи и по всем правилам. Но если вы все же хотите сэкономить время и силы, не экономьте на привлечении специалистов для оценки приобретаемого готового бизнеса. Комплексная оценка позволит вести аргументированные переговоры с пониманием рисков, объемов дополнительных вложений, возможностей привидения клиники в соответствие нормам. Не забудьте проверить привлекаемые в качестве экспертов организации и учесть наличие опыта работы с медицинскими объектами.

Надеемся, теперь вы будете оценивать клинику во всеоружии и не тратить деньги на проблемную сделку.